Grande métropole du Sud, Montpellier (Hérault) voit sa population grimper d’année en année. Le marché immobilier de la ville a connu une véritable frénésie juste après la crise sanitaire, mais, « depuis l’automne dernier, nous constatons un net ralentissement, les acquéreurs prennent le temps d’acheter, il n’y a plus de pénurie de biens à vendre », constate Grégory Rouvière, directeur de Century 21, groupe Rouvière.
Pour les investisseurs, Montpellier offre de belles occasions, car la ville séduit à la fois les étudiants, les actifs et les jeunes retraités. Comme la proportion de propriétaires y reste faible, la demande locative est bonne, et malgré l’encadrement des loyers, en place depuis le 1er juillet 2022, la rentabilité moyenne reste dans la fourchette haute des grandes métropoles.
Le quartier de l’Ecusson, hyper-centre historique, attire beaucoup de locataires, étudiants et jeunes actifs en tête. Raison pour laquelle les prix y sont élevés. « Il faut tabler sur un budget entre 4 000 et 5 000 euros le mètre carré pour une petite surface, selon son état », confie Alizée Lablanche, responsable des transactions Guy Hoquet Antigone.
Secteur des Beaux-Arts et Port-Marianne
Attention, toutes les copropriétés sont anciennes, et beaucoup manquent d’entretien. En outre, les petites surfaces, nombreuses dans le secteur, affichent souvent des mauvais diagnostics de performance énergétique (DPE). Pour un investissement patrimonial, privilégiez les deux-pièces et examinez les travaux à prévoir en intégrant leur montant dans votre budget.
Pour acheter environ 10 % moins cher, visez le secteur des Beaux-Arts, zone limitrophe nord de l’Ecusson, qui compte autant de vieux appartements et quelques petites maisons découpées. Dans ces deux quartiers, le loyer plafonné est de 14,40 euros par mètre carré et par mois pour ce type de surface, mais, refaite à neuf, l’habitation pourra se louer 17,30 euros par mètre carré et par mois (17,80 euros pour du meublé), soit autour de 700 euros par mois pour un deux-pièces.
Une solution consiste à franchir le Lez pour prospecter dans le quartier de Port-Marianne, sorti de terre depuis une quinzaine d’années. La rentabilité y sera moins forte, car les prix y sont les plus élevés de la ville. Comptez autour de 220 000 euros pour un deux-pièces de 40 mètres carrés avec balcon et parking, qui se louera au même tarif qu’en centre-ville. Attention, les qualités de construction sont très variables d’un immeuble à l’autre.
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