La période ne semble pas propice à l’investissement locatif. Les taux d’intérêt croissent, renchérissant le coût du crédit immobilier et rognant la rentabilité du placement. L’accès aux prêts s’est complexifié. Et les contraintes réglementaires attachées à la location d’un logement ont été alourdies.
Depuis 2015, le bailleur doit en effet fournir un bail type au locataire lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. Différents diagnostics doivent aussi lui être remis, comme le constat de risque d’exposition au plomb, depuis 2008 (pour les logements construits avant 1948), ou celui sur l’état de l’installation intérieure de l’électricité ou de gaz, depuis 2017 (si l’installation a plus de quinze ans). Sans oublier le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2007 et opposable depuis juillet 2021 – autrement dit, le locataire peut obtenir réparation s’il estime qu’il y a une erreur.
Autre bouleversement, l’interdiction progressive de la location des logements les plus énergivores. Ceux consommant plus de 450 kWh par mètre carré par an ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2023. Ce sera au tour des logements étiquetés F ou G par un DPE, entre 2025 et 2028, puis celui des logements E, en 2034. Les logements F ou G ne peuvent d’ores et déjà plus voir leur loyer relevé depuis août 2022.
Une partie des bailleurs qui ne peuvent ou ne veulent pas réaliser de travaux, vendent leur bien et se retirent ainsi du marché. Pour 2022, le site SeLoger a ainsi constaté une baisse du volume d’annonces de location de 40 % pour les passoires thermiques – les biens classés F ou G (contre 25 % pour les autres). En parallèle, le nombre d’annonces de vente de ces logements a augmenté : ils constituaient 19,2 % des annonces en 2022, contre 11 % entre 2018 et 2020.
Enfin, dans quelques grandes villes, comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou encore Montpellier, s’ajoute un encadrement des loyers qui plafonne la rentabilité. Si ces mesures visent notamment à mieux protéger les locataires, Christophe Demerson, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) estime que « tout cela décourage les investisseurs ».
Forte demande locative
Tout n’est pourtant pas noir. D’abord parce que la demande locative est particulièrement forte. Selon l’observatoire des loyers Clameur, alimenté par les fédérations professionnelles de l’immobilier et les grands réseaux d’agences, les logements mis sur le marché se louent actuellement vite : il faut en moyenne une semaine et demie pour les maisons et entre quinze et vingt jours pour les appartements.
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